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鄂尔多斯温州失去金融杠杆楼市进入深度调整

发布时间:2019-02-27 18:07:48 编辑:笔名

鄂尔多斯温州失去金融杠杆 楼市进入深度调整

9月下旬的鄂尔多斯,天气转冷,低于10度的气温,宣告着秋天即将结束;而位于中国东南部的温州,夏天的余热似乎还未散去。

住建部政策研究中心与高和资本组成的课题组,不止一次到这两个城市调研。起初,课题组成员以为,供应过剩、泡沫累积的鄂尔多斯房地产市场会出大问题,实业经济更发达的温州不会。但现状颠覆了他们的预测。

鄂尔多斯、温州民间资本通过炒房积累财富的秘诀是利用金融杠杆。住建部政策研究中心主任秦虹说。由于购房贷款的限制,过去利用银行贷款炒房的获利模式不可能再延续。加上民间借贷资金链断裂,投资性需求大量减少。

两座城市不可避免地陷入危机之中。

市场深度调整

今年上半年,浙江省法院共受理民间借贷纠纷案件58037件,涉案标的额283.9亿元,同比分别上升26.98%和129.61%。温州、舟山以及湖州地区上升为明显,增幅分别达96.42%、87.37%和57.61%。

在鄂尔多斯,大部分民间融资多为信用贷款,签订借据是其主要的操作形式,有的还是口头协议。然而,借贷危机发生后,即使是熟人关系,也遭遇有钱不还、恶意逃债的现象。这使得传统民间借贷信任机制遭到严重破坏。

一些地区的民间借贷危机尚未结束,甚至开始蔓延到银行系统。来自温州的数据表明,截至2012年7月,温州银行业不良贷款率已攀上历史高位,达到2.85%。而在2011年6月,该数字仅为0.37%,系全国银行业不良贷款率的地级市。

去年下半年以来,温州房价大幅下降,但成交量仍不理想;鄂尔多斯盛传房价已从的单价2万多元跌至3000元。民间借贷资金链断裂后,已难以支撑虚高的房价。据国家统计局的数据,2012年5月温州市新房价格下降幅度,居全国70个大中城市之首。实际情况比统计局显示的数据更严重。秦虹说。与新房相比,二手住房价格更能反映当地市场的情况,温州二手房下跌幅度是全国70个大中城市居第二位城市的2倍多。

以温州公认的豪宅项目鹿城广场为例,2011年二手房价格峰达8万元/平方米,2012年6月拦腰斩断下跌至2010年的开盘价4万元/平方米,甚至有喊出3.8万元/平方米的案例。再如温州下辖的瑞安县,2011年的房价曾破四(万)冲五(万),号称全国房价的县,现在房价普遍下跌了1万元/平方米以上。

由于经济不景气,企业状况不佳,限购政策执行坚决以及民间资本自身萎缩等诸多因素的影响,民间资本对房地产业市场的输血效应减弱,局部地区甚至从输血变为抽血。

温州部分实业经营困难的企业家为了回笼资金,被迫折价转让所投资的房地产项目,但折价幅度即使达到6折至5折,有的也很难找到买主。在鄂尔多斯,由于整体资金紧缺和房地产市场有价无市,债务人无法将投资的房地产项目变现,只能将一部分房地产项目,以点的房价抵债交易,但在官方统计的平均房价上很难体现出来。

温州部分开发企业此前为规避90/70政策,设计了打通式户型,即将套90平方米以下户型打通成大户型销售,如今这些户型都处于滞销状态,而低总价的小户型相对需求稳定。同样,鄂尔多斯目前大户型住宅退房比例高,销售受阻。

民间资本转投商业地产

尽管温州、鄂尔多斯两地房地产市场深度调整,但有意思的是,来自这些区域的客户仍高度关注房地产。

21世纪不动产北京上古新锐执行董事吴疆在接受采访时指出,他们所代理的两个散售的写字楼项目(望京融科产业中心和北京西客站南广场东南侧国投广场)中,仍有一大部分的买家是投资型客户,来自于能源产业。在这些客户的推动下,两个项目成交活跃。

上述民间资本课题组认为,目前我国投资渠道狭窄的外围环境并没有大的改变,城镇化依旧处于快速发展阶段,相较其它投资领域,民间资本依旧高度关注房地产。但高和董事长苏鑫观察到,整体而言,大规模资金投放时期已经过去,民间资本投资房地产短期内转为机会性投资,目标是商业地产、城市综合体和二三线城市满足刚性需求和改善性需求的住宅等。

商业地产已成为民间资本重要的投资出口。一部分民间资本投资房地产将从短期炒房变为长期保值性投资。例如,部分温州人的投资理念,已从挣快钱转变为追求较长期稳定的回报,即从短期炒卖获取房价差价,逐步变为从长期持有的角度,寻找能够稳定获得租金收益的项目,如酒店式公寓、商铺和写字楼等。

苏鑫指出,目前暴露的民间借贷危机,要求用现代金融投资工具取代原始的民间借贷。旧有以血缘关系、亲友关系为纽带的民间借贷,一旦发展为陌生人之间的融投资关系,朴素的信用体系就显得薄弱而经不起冲击。以信托和基金等规范化方式投资、参与房地产业,是规避传统高利贷模式投资风险的客观要求。

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