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房地产救市之惑

发布时间:2019-08-17 21:35:40 编辑:笔名

  “救市”

  近段时间以来,关于房地产市场“救市”的呼声时时传来,已经形成了一股潮流。与之相适应,各种需要救市的证据和迹象不断涌现,如断供以及由其可能引起的金融危机,而美国政府接手房利美等两家公司后,“救市”日益高涨,要不要救市这一问题更是引起了很多人的关心——人们基于不同利益而站在差异性的立场之上,盼望或反对房地产“救市”。如果抛弃由于利益而产生的个人偏见,以客观的角度评价,中国的房地产市场究竟该不该救?本文将对此进行分析。

  市场“萧条”的原因

  从2007年以来,我国房地产市场逐渐呈现除了“萧条”的态势,具体表现为交易量不断下降,连续几年房子不愁卖的局势成为往事。之所以在萧条这两个字上加上引号,是因为我觉得这种“萧条”不是真正意义上的萧条,严格来说,萧条是指在市场价格不断下跌即使跌破成本价的情况下,需求依然难以有效提高的经济现象。反观我国房地产市场,房地产市场需求不旺的原因不在于出现了真正的萧条,而是由于房地产价格过高,大大超过广大消费者的购买能力,因而压制了需求。个别地区楼盘大幅度降价,结果购房者踊跃购买,正说明了这一问题。

  从经济学的角度来分析我国目前房地产市场的供求状况,其本质在于市场需求和供给不能形成均衡,只要价格回落到均衡价格,那么需求和供给就会达到均衡。而恰恰是产品的供应者即房地产开发商坚持价格不回落——甚至不愿意承认房地产价格可以回落,坚持目前的高价格(个别开发商甚至还要将价格抬高一下),终人为地造成了这一供需缺口。当然,这一经济规律不能违反,很多开发商还是采取很多变相的方法降低房地产价格,但是这些偷偷摸摸的方法意图无非是要掩盖房地产价格应该下跌的趋势,希望通过这种间接的降价方式达到既能增加部分需求,又能限度维持房地产名义价格不下降的目的(因为打折等方式降低了其实际价格)。

  其实,房地产开发商在等待市场积攒反弹的力量,希望重现前几年房地产价格扶摇直上的局面。他们害怕,一旦房地产市场价格下跌的趋势控制不住,那么很可能就会一路降低到其应有的价格即均衡价格,而这一价格水平很可能比现在的市场价格要低很多。或者说,房地产开发商力图操控房地产市场的走势。但是,房地产开发商或许不明白,房地产不是纯粹意义上的品,后者的价格可以始终维持高水平,甚至可能出现价格上涨而需求增加的反常现象,这主要是由于品具备炫耀性功能。而房地产则不同,它在很大意义上就是一种必需品,兼之是一种投资品,跟品有很大的不同(当然不可否认,少数楼盘非常类似于品)。很多房地产开发商有意无意之间,采取了品的经营策略去经营房地产市场,这必然难以达到预期的目的。违反市场规律是要遭受惩罚的,现在房地产开发商遭受的正是这种惩罚。

  造成房地产开发商敢于操控市场的原因在于其垄断。这里的垄断不是指市场结构上的垄断,而是指开发商在市场的话语权,这里仅仅借用垄断这一概念。虽然房地产既不是自然垄断行业因而无法获得政府赋予的垄断权,同时又不是由国有企业专营的领域,民营企业可以自由进入,似乎具备了“充分竞争”的形式,但是从房地产的具体运营上看,房地产市场根本就不具备充分竞争的实质内容。无论从拿地,还是经营上,都多多少少有“社会资本”的影子,其中的规则细节恐怕只有业内人士才能完全明白。不够透明的要素市场、不完全遵循市场规则的运营方式,注定了房地产市场是不充分竞争的。更为重要的是,在房地产市场上,开发商垄断了定价权力这一重要的话语权,导致广大购房者只能是被动的接受者。即使在目前“萧条”的情况下,房地产开发商也能坚持住,关键就是其垄断了定价权。同时,房地产是个暴利行业,前几年的积累足够能让他们挺住。他们能在市场“萧条”的情况下还能维持强姿态,恰恰说明了他们的日子还能过下去,只是没前几年那么舒服了而已——如果挺不住了,房价肯定要降。

  通过以上的分析我们可以看出,我国房地产市场步入的是一个人为的“萧条”期,是房地产商自己造就的困境,根本不存在本质上的市场转折期。而这个对于我们是否“救市”,是一个先决条件。

  “救市”的条件

  房地产之所以要“救市”,一个重要的原因就是房地产市场和金融市场有着千丝万缕的联系,一旦房地产市场除了问题,那么金融机构会受到其影响,如果这一影响达到一定程度,就会导致金融系统出现问题,直至发生金融危机。在很大程度上,政府要救的是金融系统,因为这一系统太特殊太重要。是否采取“救市”行为,很大程度上取决于金融系统受到危害的程度。

  美国之所以采取了“救市”行动,主要是因为房利美和房地美两家公司为了业务上的需要,采取了按揭贷款证券化的措施,这就等于把按揭贷款推向了金融市场,进而由于房地产市场而产生的相关金融风险在金融市场得到扩张。导致美国政府这次采取措施“救市”的根本原因,在于房利美和房地美两家公司所承揽的业务量过大,而且同期房地产所涉及的贷款额过大,加之按揭贷款证券化的传导作用,终导致整个金融系统对房地产价格的变动异常敏感。据统计,仅1995至2001年间,房利美和房地美从银行那买入了2.25兆美元的按揭贷款,而同期商业贷款额仅仅为1.29兆美元,同时房利美和房地美等公司自1995年以来所提供的房屋按揭贷款占房屋按揭总贷款的 /4左右。而随着近几年美国房地产泡沫的逐渐破灭,加之银行利息不断上调,终导致房屋空置率提高,因业主不能偿还贷款而导致的银行收房率不断提高,在2005年6月就达到1.16%。而这一危机终通过对房利美、房地美两家极其敏感、在市场中处于十分重要位置的两家抵押贷款公司的影响进而传导到整个金融市场,或者说就是因为房地产的问题导致这两家公司出现经营了困难进而濒临倒闭,而这一后果直接导致了金融市场出现了系统性危机。由于自由放任可能导致美国整个金融系统都会出现重大问题,所以美国政府才接管了这两家公司。

  但是,适应美国的政策未必适应我国。首先,我国的房地产相关贷款所占比例与美国相比,比重依然比较低。相关的统计数据表明,我国目前各项贷款余额的占比中,房地产开发贷款大约占7%,个人住房贷款大约占11%,二者合计达到18%。当然,虽然跟美国相比,这一比例并不大,但是其总额还是很大的,因而很多以此为基础而得出需要“救市”以保持金融系统的安全性。然而,如果仔细分析,这其中的论证还是很值得推敲的。一方面,这一比例还不高,更为重要的是,我国还没有实施按揭贷款证券化等措施,即使万一发生一些危险,也不会在整个金融系统大规模传播,因为房地产问题而发生大规模金融风险的可能性不大。另一方面,我国断供这一说法近很短时间才出现,而且大多数被证明为骗局——由某些利益团体推动的骗局,而另一部分可能会出现断供的团体是投机者,他们在进行了力所不能及的情况下,因为对房地产价格看涨,而进行了错误的投资,在各种不利条件的综合作用下,他们可能放弃投资。当然,现在还有一部分购房者因为在高价位上买入,在现在房价下跌的形势下,心理失衡,而叫着要断供。但是任何理性的人稍微一想,觉得大多数人都不会那么做的,因为断供就意味着放弃房子,那么前期的首付款及其他投入就打了水漂,在房价下跌还没那么夸张的情况下,他们不会轻易做出这一决定。因此,大规模的断供出现的可能性并不大。同时,即使出现小规模断供,银行由于规模大,受到的影响也不会很大。

  “救市”拥护者的实际动机

  “救市”的忠实拥护者大概包括:房地产开发商、房地产投资者、地方政府和一部分学者。这些利益团体背后的动机在以前我的文章中也已经分析过,就不再详细论述了,反正都是能够从房地产价格上涨中获利的阶层。现在房地产的情况让很多开发商如坐针毡,降价不是,不降价也不是。他们在等待的就是房地产价格上涨,而“救市”无疑会大大有利于房地产价格上涨,所以他们不遗余力地推动这一想法变成现实,甚至导演了很多闹剧。

  但是,正面所分析的,房地产商的日子根本问题是他们试图主导市场的行为违背了市场经济规律,因而遭受到了惩罚。试图通过“救市”这一行为改变自己目前的困境,则未免太过自信,更大的可能是一厢情愿:一方面,“救市”很可能不会出现;另一方面,即使政府“救市”了,在目前高价格的前提下,多数人即使想买也买不起,依然不能改变目前市场供求的基本格局。

  ,说一说政府“救市”的公平性问题。毫无疑问,政府“救市”的行为无疑会推动房地产价格的上涨,客观上对广大购房者不利。客观而言,目前的房地产价格已经使社会各阶层的利益格局发生了很大的、不利于中低收入阶层的利益,这一改变已经通过压缩消费而影响到了宏观经济长期发展的前景,如果继续做出有利于房地产价格上涨的行为,则无疑会激化社会矛盾,代价可谓高昂。同时,在几年前,为了控制房地产价格过快上涨,政府曾陆续出台过一系列措施政策,而这些却被房地产商和地方政府联合给“抵消”了,没有达到预期目的。在这种情况下,如果房地产开发商遭受惩罚的时候,政府就伸出援手,那么房地产开发商的影响力究竟有没有尽头?即便说房地产行业是一个支柱性行业,但是如果任由房地产开发商操纵市场,受到损毁的绝大多数人的未来利益和长期经济增长的趋势,而从其中得利的只会是少数人,这显然是不公平的。

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